物业无执法权，判重大瑕疵需综合考量合同特质、权责对等及全体业主利益。未致特定损失，单一业主不能拒交物业费

裁判要旨：物业服务企业并无行政执法权，判断物业服务是否存在重大服务瑕疵，应考虑物业服务合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性，考虑权利义务的/对等性和比例性，考虑全体业主的共同及长远利益，若未造成业主特定化利益损失，物业服务不构成重大服务瑕疵，单一业主不能拒交或少交物业费。

案例案号：（ 2020 ）鄂 05 民终 129 号

法院观点：一、从合同内容及履行情况来看，应考虑物业合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性。本案中，物业公司的物业服务质量受诸多环境因素的影响，包括小区功能定位和管理条件限制，案涉小区为商住混合小区，环境较普通住宅小区复杂，管理难度相对较大，小区虽存在住改商、群租房、违规搭建、占用公共部位商业经营、车辆停放得不到保障等情形，该情形与小区的商业经营环境相关，物业公司的职责范围为物业服务，其根据自身履行能力已做大量协调工作，物业公司并非行政管理机构亦无行政执法权，且其已就相应问题向行政执法部门反映情况，相应问题应由相应的行政执法部门依法解决。

二、从权利义务的相互关系来看，违约责任的认定应考量权利义务的对等性和比例性，以体现民事公平正义原则。物业公司若已尽到物业公司基本的协调服务义务，对其义务及职责要求不应过于严苛。田某某称小区外墙砖脱落，其房屋亦存在外墙及屋顶渗水现象而物业公司一直未解决，但物业公司对外墙砖已进行过相应维修，对其漏水问题也曾上门处理尽到了一定的服务义务……其不应以房屋漏水物业公司未解决好为由主张拒交或少交物业费。田某某主张小区垃圾清运不到位、电梯长久失修等，但其提交的证据只能说明在某些时间段的卫生、电梯服务瑕疵问题。尽管物业公司在小区违规搭建、住改商、群租房、占用公共部位商业经营、车辆停车问题、房屋外墙及室内漏水问题、垃圾清运不及时、电梯失修等问题上存在部分管理服务不到位、协调处理不及时等问题，但物业公司作为业主选聘的服务性企业在职责范围内已尽到了基本的物业服务义务，不能因小区出现的上述问题未予以解决完全归咎于物业公司。且存在的部分物业服务问题还不足以明显影响业主的个人生活，本案金碧嘉园宜昌分公司的物业服务只能认定存在一般瑕疵，尚不构成物业服务根本违约或存在重大瑕疵。

三、从权利行使主体来看，对涉及公共部分、公共设施的权益主张不宜由单个业主行使。对公共部位的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，即便存在部分业主占用公共部位开展经营活动、在公共平台违规搭建、物业公司出租公共部位收取经营费等情形侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，预期利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有，公共部位的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。

四、从物业费的性质和功能来看，应考虑全体业主的共同及长远利益。物业服务合同具有特殊性、持久性，物业公司向业主收取物业费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同向全体业主提供正常服务的经济保障，物业服务的提供具有持续性和复杂性，其用途和功能主要体现在全体业主的整体利益和长远利益，至于以偶发性、单个性和短期性表现出来的各种状况应纳入长期性和整体性中予以考量服务是否合理、是否符合一般人的正常期望；同时也要考虑物业服务行业在当地的发展进程状况是受各种因素制约和影响的，包括商住混用型小区的物业服务的探索、汽车保有量的迅速增加导致车位供求的紧张、物业成本的不断上涨、小区周边环境的不断变化以及物业法治的不断完善等。因此，物业费的收取在很大程度上实质体现了物业服务合同所包含权利义务的对等性以及合同履行的公平性，对于业主要求减免物业费的诉求应做全面合理慎重的分析判定，以免不当裁判影响此类纠纷中物业公司、全体业主与单个业主之间的整体性利益失衡。且根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降，同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。

五、从物业纠纷的合适性解决来看，双方均需在各自的责任、义务、权利范围内依法适度承担、履行及维权。如田某某认为因为 A 公司的物业服务违约造成其特定性利益损害，应提供相应证据，另行主张权利。需要特别指出的是，物业服务企业应加强与业主和相关职能部门的协调约定，完善管理措施、提升服务意识、提高物业服务质量和效率，以维护、保障全体业主的共同利益。

综上，基于物业服务合同的特殊性、权利义务的对等性以及合同主体利益的平衡性等方面的综合考量，A 公司虽存在一般物业服务瑕疵，但已尽到了基本的物业服务合同义务，因此田某某拒交或少交物业费的理由不能成立，其应按物业服务合同约定交纳相应物业费。