地下车库物业费约定不清，由当事人先行协商，协商不成的；法院可引入司法评估机制，按行业惯例定价，保证质价相当

裁判要旨：在地下车库物业费标准的约定不清时，应适用合同漏洞填补规则，由当事人先行协商，协商不成的，法院可引入司法评估机制，确定符合行业惯例的地下车库收费标准，以保证质价相当、公平合理。

案例案号：（ 2019 ）沪 0105 民初 12737 号

法院观点：本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第 21 条约定的每平方米 20 元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。对此，应本着尊重当事人意思自治的原则，先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定，若有则优先适用，反之则考虑适用第 21 条的约定。《前期物业服务合同》第 23 条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文意解释及目的解释来看，该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准，但属有关车库管理费的特殊约定，即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款，且采用了不同的收费原则。因此，合同第 21 条不直接适用于地下室。原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形，双方可就物业费标准重新进行协商。然，在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见，故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼，若参照适用 20 元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为 11.75 元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，可予以采纳。