占用共有场地的地面车位归业主共有，物业基于合同管理车位，不因管理行为当然获得收取停车费的权利

裁判要旨：不论规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，无地上建筑物，开发企业与业主无特别约定，又不能办理专有产权登记的，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。

案例案号：（ 2018 ）苏 06 民终 1076 号

法院观点：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为，房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。鉴于业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在 A 公司既不能证明 B 公司与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为专有部分的情况下，仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于 B 公司的认定。由于 A 公司不能证明 B 公司对北广场地面停车位享有专有权利，根据“谁主张谁举证”原则，A 公司应承担举证不能的不利后果，其主张基于 B 公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础，不能成立。