无效房屋租赁合同案件的审理难点

（一）合同无效后果处理事项繁杂

房屋租赁合同被认定无效后，法院在处理合同无效后果时会涉及房屋返还、房屋占有使用费、公共事业费用、保证金、押金、装饰装修损失、设备损失、改扩建损失、搬迁补偿款等诸多事项，且往往本诉与反诉交织，如遗漏个别后果处理可能造成双方利益分配的失衡，故审理时存在一定难度。

（二）导致合同无效的当事人过错认定难

在无效房屋租赁合同案件中，导致合同无效的情形通常较为复杂。法院在对相关因素进行审查时，尤其对于租赁房屋的产权状态和违法性质等相关事实，往往因租赁房屋建筑年代久远，相关法律法规、政策文件已发生变化，或房屋历经多次改扩建等诸多原因，对当事人的过错认定存在困难。

（三）无效后果损失认定难

实践中，租赁房屋系违法建筑是导致租赁合同无效的主要情形。承租人要求出租人赔偿装饰装修或改扩建损失，尤其在租赁房屋因违法性质被拆除或部分拆除、装修现状不复存在的情况下，如何准确认定因合同无效产生的装修等损失是该类案件的审理难点。

（四）房屋占有使用费确定难

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。然而，实践中个案情况不尽相同，如在租赁市场价格大幅波动、标的物违法、房屋存在严重质量瑕疵、当事人未实际使用房屋等情况下，法院是否参照、如何参照合同约定的租金标准对房屋占有使用费进行确定存在难度。